房地产税是否能使房价回归合理水平?
Create Date : 2016-07-18
  如果需求足够,市场上刚需购房者占主导地位,以投资为目的的购房者占次要地位,那么,在需求缺乏弹性的情况下,房地产税很有可能就像政府近几年对一线城市楼价调控政策一样,治标不治本,最后起到反作用。
  说起房产,这个话题有些沉重。一边是大喊泡沫,一边是单边上涨,这种截然相反的走势,不由得让人担忧。因此,社会上对出台房地产税的呼声也越来越高。但在需求端弹性变化不大的情况下,再加上国情复杂,房地产税对房价的抑制不能简单地和国外相比。
  近期,中国社会科学院举行大型研讨会,研讨当前房地产走势,出具《中国住房发展(2016中期)报告》称,针对目前一线城市和部分二线城市房价迅猛增长,报告建议,应抓住目前机会,在一线城市和热点二线城市开征房地产税。因为在房价下降的过程中,推出房地产税的阻力更大。
  近日,全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员郝如玉透露,房地产税5年前开始在重庆和上海试点,但时至今日方案依然没有太多进展,目前立法方案仍然在起草过程中。
  房地产税的开征一事,虽然没有确定的时间表,但十八届三中全会提出,要加快房地产税立法并适时推进改革,由于本届人大任期到2017年年底,因此,有人认为房地产税最快将于2017年底前通过。
  房地产税一直是社会关心的热点问题,无论是作为政府的重要税收来源还是作为抑制房价上涨的重要手段,房地产税都在其中扮演着重要角色。

  ▍两派观点针锋相对
  面对当前房价高企,特别是自去年年底以来,上海、深圳等一线城市以及南京、厦门等部分二线城市,房价短时间内走出了一波大涨的走势,房价再一次被推到风口浪尖。面对房价的快速上涨,除去地方政府出台诸多政策限制外,许多专家学者也开始呼吁国家加快房地产税立法,以此抑制房价的过快上涨。
  然而,对于房地产税是否能让房价回归合理水平,业界有不同的观点。一派认为,房产和一般货物不同,它具有资本的属性,因为它具有获得资本利得和出租获取收益的属性,因此,对房地产进行征税会使得资本的收益率下降,进而导致房价的下跌。
  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,房地产税作为未来地方重要税种,在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。当然,这项工作还无法一步到位,包括立法等很多工作需要做,要走的路还比较长。
  另一派则认为,房地产税将不同程度地促使房价上升,此结论的主要依据是从成本和收益的角度对房地产税的作用进行了研究,认为我国住房需求弹性太小,所以无论是从住房成本的视角还是从资产收益的视角分析,增加税收在短期内都会使房地产价格的上涨。

  ▍不能照搬国外经验
  房地产税出台对房价走势到底有何影响?我们可以看看国外相关国家的经验。房地产税出台对房价起到较为明显压制作用的几个国家包括德国、韩国等。
  韩国自2005年以来开设对房地产税进行改革,取得了较大成效,2007年,房价开始下降。2008年房价基本保持平稳,最高涨幅只有5.3%。
  德国1987年和1996年对房地产税制进行改革,改革后的政策特点包括严格抑制投资与投机性购房,对其征收高额土地购置税与资本利得税,抑制高端住房市场,对其征收重税。1987年,税收改革以后,德国房价的年增长率为3.2%;1996年税收改革之后,房价的年增长率为-5.7%。
  从这两个国家的经验来看,房地产税对房价的走势影响巨大。
  在2011年,我国分别在上海和重庆进行了房产税的试点,但由于我国房地产需求量弹性较小,从试点效果来看,并没有起到抑制房价上涨的目的。
  虽然国外房地产税改革对我国房地产税改革借鉴意义极大,但由于我国与其他国家国情不同,特别是在需求端缺乏足够的弹性。因此,在需求缺乏弹性的前提下,房地产开发者就很容易将其转嫁而让消费者买单,进而导致房价水平进一步上升。因此,这也是我国房地产税难以推出的一个重要原因。
  另外一点,有学者质疑,当前推出房地产税的真正目的是什么?是为了增加税收还是为了抑制房价的过快增长?方向不同,也将直接影响征税的税种和数量。
  房地产税会推高房价还是降低房价?玄甲金融认为,还是要回到最为根本的供需关系面来看,如果需求足够,市场上刚需购房者占主导地位,以投资为目的的购房者占次要地位,那么,在需求缺乏弹性的情况下,房地产税很有可能就像政府近几年对一线城市楼价调控政策一样,治标不治本,最后起到反作用。

       来源:2016年07月18日 00:20:51 中财网